メモ

信用金庫の出資金配当の権利日

JRAG地位承継手続き 弊社が売却するケース JRAGホームページの「各種資料ダウンロード」より「賃貸人・管理会社・物件名称変更通知書」をダウンロードする。 弊社が記入する事項を書いて買主側に渡す。書類を渡すのは決済日当日でOK。買主側で必...

不動産賃貸時のADの見方 宅建業法で決まっているのでこの書き方となる。 手数料の見方 貸主・・・オーナー 借主・・・入居予定者 客付・・・賃貸客付け業者(弊社) 元付・・・オーナー側不動産業者 AD・・・広告料 200%・・・賃料の2か月分

契約成立のタイミング 手付金が入って、契約書に署名、押印して契約成立です。 銀行に連絡(抵当有の場合) 確認事項は抵当権の抹消にどのくらいの時間が必要かを銀行に確認する必要がある。 これは契約成立後にすぐに連絡すること。

内覧したい部屋の鍵を近隣の業者に預けてる場合の問い合わせ方法 内覧したい部屋の鍵を近隣の業者に預けてる場合の手順です。 ①元付業者に電話して、鍵預かり業者に直接電話したらいいかを確認 ②鍵預かり業者に前日or当日電話して、物件名伝えて○時頃...

不動産を売る際のメモ 重要事項調査報告書 まだ取得してませんでいい 食い下がられたら、（分かる範囲で）議事録から抜粋するので何が知りたいか聞く 賃貸借契約書 渡さない。どうしても欲しいならCA（機密保持契約書）くれ 賃貸借契約書は契約決まっ...

お風呂のパッキン汚れをハウスクリーニングで落とせるか お風呂のパッキンに黒色、茶色の汚れが良くつきますよね。 これは錆とカビになります。茶色が錆、黒色がカビです。 お風呂のカビ取り用の商品がありますが正直綺麗に取るのは難しいです。 ハウスク...

不動産購入時に階数は教えてくれるが部屋番号までは教えてくれないのは何故か 弊社が不動産購入する際に部屋番号を確認するのですが、結構教えてくれません。 これは「抜き行為」と言って弊社が不動産登記をあげて売主側業者を抜いて直接売主に連絡するのを...

3為契約(他人物売買,中間省略登記)で、仲介手数料を確認するのは何故か 不動産を売りに出していると、3為契約なのに仲介手数料を確認してくる業者がいます。 3為契約の形はほぼほぼ以下の構造の為、厚かましい売主業者は仲介手数料を要求してくるため...

納税資金をプロパー融資で納める 銀行からの借り入れでいくつかステップがあると思います。 プロパー融資にする 個人の連帯保証を外す 金利を下げる 期間を延ばす などです。銀行は、社長が無知だと必ずホマル保にしてきますので、金利が高くてもプロパ...

大阪市城東区放出の住みやすさスーパー・ランチ・公園・治安・家賃相場 スーパー JR放出駅前にあるのはコノミヤ、スーパーサンコーです。 自転車圏内になると、野菜が安いたこ一が緑橋にあって、お菓子が安いサンディもあり、お肉が安いロピアが今福鶴見...

固定資産税を一括払いにして法人税を節税する 固定資産税の納付書は一括or4回の分割で支払いますが、とりあえず分割にして置いて、今期が黒字だとわかった時点で決算月までに残った固定資産税も全部払ったら、その分法人税がうきます。 チミチミした節税...

法人社長のiDeCoや節税目的の保険は絶対NG 最近iDeCoとか流行っていますね。サラリーマンはやってもいいかもしれませんが、法人社長は絶対やってはいけません。 iDeCoは現金の塩漬け iDeCoで節税ができますが、現金化するのが６０歳...

バックファイナンスでプロパー融資する際に必要な書類 無担保の不動産を所有していると、その不動産を担保にバックファイナンスしてくれる銀行があります。今だと信用金庫・信用組合に多いです。 必要書類 基本的には不動産取得した際にかかった費用がわか...

連棟住宅(不動産)の売却は難しい 連棟住宅（連棟物件）とは隣家と一部でもくっついていたり、土地が共有されているような物件の事を言います。 テラスハウスとかタウンハウスとか言いますね。以下のサイトが詳しく説明してあります。 大きい更地を買って...

繰上返済せずに倒産リスクを減らす 銀行から借り入れしたお金、特に今だとコロナ融資などですが、借りてみたものの実はあんまし使途がなかった。みたいなことがよくあります。 金利が無駄ですので繰上返済したくなりますが、繰上返済は銀行からの心証がどう...

銀行から借り入れを増やすためには法人税の納税額を上げる 銀行から借り入れするときに純資産額が少ないと、大きい額の借り入れができません。 資本金＋繰越利益剰余金 この合計額を増やすと当たり前ですが借入額を増やすことが可能です。 繰越利益剰余金...

銀行との付き合いでやってはいけないサービス お付き合いでやってはいけないものがあります。 定期預金 投資信託 貸金庫 定期預金は解約するのがほぼ無理です。解約＝銀行との付き合いがほぼ終わると思ってよいです。 投資信託を保証協会枠で提案してく...

倒産防止共済の掛け金は損益計算書で経費計上せずに銀行評価を上げる 倒産防止共済は最大240万円/1年間掛けることができます。この掛金はB/Sの保険積立金に計上されます。 損益計算書(P/L)では計上せずに、会計上の利益を増やすことが出来ます...

貸借対照表の役員借入金は長期借入金とは別科目にする 貸借対照表(B/S)で役員借入金を長期借入金に合算されるケースがありますが、別科目にした方が銀行視点での見栄えが良くなります。 固定負債の科目 長期借入金 ↓ 長期借入金 役員借入金 役員...

親族を非常勤役員にして社会保険を削減する 親族を非常勤役員にして社会保険を削減する 非常勤役員は社会保険加入義務がありません。なので、社長の役員報酬を月額20万円程度減額し、非常勤役員を親族に迎え入れて20万円(認められるのはMAX30万円...

役員報酬を役員賞与で調整して節税(社会保険削減)する方法 役員報酬は基本的に1年間変更できません。業績が急に悪化した場合のみ期中に減額することは可能ですが、逆に役員報酬を上げることはできません。 その為役員報酬で調整することは不可能になりま...

中小企業倒産防止共済制度(経営セーフティ共済)のメリット・デメリット 連鎖倒産防止の為の保険ですが、実質利益の繰り延べ商品として使う企業が100%かと思われます。 掛金は5,000円/1か月～200,000円/1か月まで選択可能です。 メリ...

個人事業主・社長向け小規模企業共済のメリット・デメリット 小規模企業共済をかけるメリット・デメリットについて。 掛金は1,000円/1か月～70,000円/1か月まで選択可能です。 メリット 所得税・住民税が安くなる。 契約者貸付ができる。...

JR森ノ宮駅周辺の激安美容室・理容室 JR森ノ宮駅周辺にある激安の美容室・理容室です。 カットハウス・ウィング 森ノ宮店 JR森ノ宮駅から東へ徒歩１分のカット専門店です。 1,200円。※2024/1月現在

銀行視点での社長の給料計算方法 社長の給与は、役員報酬＋役員賞与となります。 中小零細企業に限定されますが、銀行視点での社長の給与は 税引前当期純利益＋減価償却費＋役員報酬＋役員賞与 となります。 この合計額が、1500万円～2000万円を...